O USO DE ENTORPECENTES NOS EDIFÍCIOS

O USO DE ENTORPECENTES NOS EDIFÍCIOS;

Questão intrigante que não raramente chega para a atuação de MONTEIRO GOSSN - Advogados se relaciona com à utilização recreativa de drogas ilícitas nas dependências de um condomínio.

O que fazer e como fazer? O que podemos e o que não podemos fazer?

Primeiro ponto a ser esclarecido aos leitores: o uso recreativo de entorpecentes via de regra NÃO É CRIME.

Portar sim, seria um delito, ainda que de menor potencial ofensivo ao ordenamento jurídico como a legislação penal já preceitua.

Isso não quer dizer que certas condutas não sejam graves, algumas inclusive crimes apenados com a prisão, e outras podem sequer serem crimes, mas são consideradas condutas antissociais e por isso proibidas pelas normas de vizinhança.

Vejamos:

- PLANTIO DE ENTORPECENTE NAS UNIDADES PRIVATIVAS: alguns usuários de drogas, consideram inofensivo plantar mudas de maconha em suas residências; outros consideram aprazível refinar drogas sintéticas em casa. ATENÇÃO: essas condutas podem ser enquadradas como tráfico de entorpecentes, porque a legislação como mecanismo de coibir a mercancia de drogas, institui mais de uma dezena de verbos e cultivar ou plantar estão entre essas condutas. Nesse caso, mesmo que o ato ocorra somente dentro da unidade privativa, É VEDADO POR LEI e pode redundar inclusive em prisão em flagrante. Se o condomínio ou o síndico souber dessa situação e se omitir, pode ser responsabilizado por perdas e danos por condôminos prejudicados. Eclodindo tais fatos e recebendo a notícia, deve o corpo diretivo do condomínio informar as autoridades policiais.

- DISTRIBUIÇÃO MESMO QUE GRATUITA DE ENTORPECENTE NAS UNIDADES PRIVATIVAS, ÁREAS COMUNS OU EM FESTAS ETC;

muitos usuários acham que por "apenas" fornecer graciosamente aos seus convidados e amigos os entorpecentes, não estão agindo como traficantes e por isso estariam protegidos de penalização. Não é bem assim. Para evitar que o uso de drogas se dissemine, o legislador buscou coibir a difusão dos entorpecentes e por isso, ele pode sim considerar como conduta típica de tráfico a simples oferta, mesmo que como donativo. Até porque sabemos que é notório que em regra os traficantes profissionais espalham as drogas sem cobrar, para gerar as primeiras utilizações e vício. Por isso, o condomínio pode e deve coibir a prática de festas regadas a drogas, mesmo que ocorram somente nas unidades privativas, porque o simples uso da droga não é considerado crime, porém a distribuição o é. Assim, usar o condomínio como sede para fornecer droga para diversos usuários é uma conduta antissocial também do ponto de vista cível. O condômino que ensejar essa prática pode ser denunciado às autoridades policiais, além de multado pelo condomínio.

- UTILIZAÇÃO SOMENTE PELO PRÓPRIO USUÁRIO EM UNIDADE PRIVATIVA PORÉM COM O LANÇAMENTO DE VESTÍGIOS COMO ODOR ÀS DEMAIS ÁREAS DO CONDOMÍNIO E OUTRAS UNIDADES PRIVATIVAS;

Esse é o caso mais sensível, porque ao menos em tese, o condômino usuário não está infringindo a lei penal, vez que como expusemos acima, o uso por si só não é crime e sim o porte.

Porém, é evidente que mesmo sem ser crime, a conduta de espargir no ar cheiro ou congênere de entorpecente pode ser enquadrada como conduta ilícita e antissocial do ponto de vista cível, afinal, as drogas são produtos ilícitos, cuja fabricação também é crime. Mais que isso: do mesmo modo que produzir odores e ruídos acima da sensatez pode caracterizar conduta que viola o dever de manutenção de paz e sossego, a conduta acima explicitada também pode o fazer.

Nesse caso, o condômino pode ser advertido e até multado.

Devemos recordar que no caso da conduta ser praticada pelos inquilinos, quem responde civilmente é o locador da unidade e no caso da infração ser perpetrada por menores, responde o maior responsável, assim como no caso de ser cometida por funcionários de condôminos, estes respondem pelos atos dos seus prepostos, nos termos do Código Civil em vigor.

Esperamos ter contribuído.

Um abraço e novos posts, só em 2015, quando teremos diversas novidades, entrevistas e material no forno.

por Alexandre Gossn.

O condomínio pode limitar a utilização das áreas comuns pelos inquilinos de locação por temporada?

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

O condomínio pode limitar a utilização das áreas comuns pelos inquilinos de locação por temporada?

Prezados amigos, parceiros, clientes e leitores; essa questão é extremamente polêmica e gera celeumas que costumeiramente desaguam no Judiciário, onde a atuação da equipe de MONTEIRO GOSSN - ADVOGADOS já contemplou das mais variadas decisões, seja pelas diferenças de cada caso submetido aos Juízes, seja pelas distintas visões que cada Magistrado têm sobre o tema.

Primeiramente, é crucial distinguir os condomínios da Capital / SP ou da cidade de Santos, dos condomínios existentes na Riviera, Guarujá e demais cidades litorâneas que são tipicamente de veraneio.

Estes municípios que contém forte percentual de sazonalidade, oscilam de populações permanentes de cerca de 308.000 habitantes (como Guarujá) à população de 1.500.000 (um milhão e quinhentos mil) pessoas no pico da temporada.

E essa característica de ocupação sazonal nos edifícios dessas cidades mencionadas faz com que a utilização típica destes imóveis também seja fundamentalmente distinta da utilização de um cidadão residente no local.

O turismo é importante fonte de renda aos proprietários destes imóveis e também aos empresários e prestadores de serviços da região, mas equacionar a utilização de um imóvel por um turista e um morador pode ser mais árduo do que imagina o caro leitor.

Muitos turistas se inclinam à baderna (não que não existam moradores que também o façam), à super ocupação (às vezes em detrimento até da saúde dos seus familiares e demais condôminos), ao abuso de álcool e drogas ilícitas, à produção excessiva de ruídos e alguns quando admoestados pelos funcionários, agem ainda com grande deselegância e falta de civismo.

A grande dor de cabeça nestes casos é que a punição do condomínio é aplicada ao titular da unidade, que é o LOCADOR ou COMODANTE destes imóveis locados aos turistas, o que cria um embate de proporções bíblicas entre o direito do condomínio em manter a paz, sossego e saúde, e o direito do condômino em auferir renda do seu bem imóvel.

Por isso, alguns condomínios, em especial na Riviera, têm gravado em suas convenções, regulamentos ou mesmo disposto por decisões assembleares que os locatários por temporada terão acesso restrito e limitado à certas áreas comuns de lazer: ex.: academia, quadras poliesportivas, salão de jogos e piscina.

Esta decisão generalizada acaba irradiando sobre bons inquilinos, que disciplinados, pagam a conta pelos locatários desajustados e também produz efeitos deletérios sobre os titulares da unidade, que passam a encontrar dificuldades em locar o imóvel com as restrições impostas, ainda mais que estas vedações atingem áreas de lazer, sabidamente desejadas por quem quer passar alguns dias na praia.

Muitos destes casos vão parar no Judiciário, que passa a ter uma grande batata quente para digerir: AFINAL, ESSAS LIMITAÇÕES SÃO LÍCITAS OU NÃO?

Temos nesses casos um claro CONFLITO APARENTE DE NORMAS:

- de um lado, o direito à propriedade dos condôminos em LOCAR a coisa a quem bem entenderem, e os locatários possuem a posse da coisa, e ao se limitar o acesso destes às áreas comuns sobreditas, estaria se violando o sagrado direito constitucional à propriedade do locador, que passaria inclusive a ter perdas no que tange aos lucros cessantes, pois sua renda presente e futura poderá sofrer comprometimento;

- do outro lado, o direito do condomínio em DISCIPLINAR a forma de manifestação do DIREITO DE TODOS À PROPRIEDADE, que é um direito proveniente da FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE, instituto gravado em nossa Constituição e que foi erigido a princípio de alto valor jurídico em nosso atual Código Civil, notadamente de tradição bem menos patrimonialista que o antigo Código de 1.916, com alta descendência das leis Napoleônicas.

Podemos navegar em águas do Direito Internacional, fazendo um estudo comparado e notaremos que as normas condominiais no Brasil são altamente restritivas quanto ao direito da entidade coletiva (condomínio) interferir no direito à propriedade individual (condômino). Em outros países, o condomínio tem prevalência bem mais aguda sobre os condôminos que em nosso país, ao ponto inclusive de poderem VETAR que determinada pessoa adquira um imóvel dentro do condomínio, se entenderem que esse cidadão atrairá confusões, paparazzis etc.

Em solo pátrio, este poder foi muito mais diluído, mas é evidente que ainda assim, ele se manifesta.

Não existe uma solução pronta, ao menos até este momento e existem decisões judiciais para todos os gostos.

Mas, antes do condomínio convocar assembleia para aprovar limitações desta natureza, deve se cercar de cuidados e estar ciente de que poderá sim sofrer ações judiciais questionando a aprovação de normas com teor restritivo, tais como limitar o número de ocupantes por unidade, circulação de pessoas em áreas comuns ou utilização de áreas de lazer.

E o locador, por seu turno, antes de locar seu imóvel a qualquer cidadão, deve pesquisá-lo e fazer constar em contrato que este se submeterá às normas de convívio, sob pena de ser censurado por multas contratuais.

E, por fim, vamos todos nadar no oceano do bom senso, porque neste oceano a chance de tempestades eclodirem é quase nula.

Um abraço a todos e até o próximo post!

por Alexandre Gossn

http://decifrandoocondominio.blogspot.com.br/

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IMPEDIMENTO DOS CONDÔMINOS INADIMPLENTES EM UTILIZAR OS SALÕES DE FESTAS: É LEGAL E LEGÍTIMO?

IMPEDIMENTO DOS CONDÔMINOS  INADIMPLENTES EM UTILIZAR OS SALÕES DE FESTAS: É LEGAL E LEGÍTIMO?

prezados amigos e leitores.

Desde o advento do atual Código Civil, que passou a vigorar em janeiro de 2.003, observamos galopante aumento na inadimplência das cotas condominiais Brasil afora. Esse incremento na inadimplência se deve à introdução de uma populista redução no percentual da multa por mora feito tecnicamente de forma equivocada na lei retro mencionada.

A multa por mora no Código Civil de 1.916 era de 20% e foi reduzida pelo Código em questão para 02%. Houve um projeto de lei do parlamentar Ricardo Fiuza para que a multa fosse elevada para 10% nos últimos anos, mas essa alteração foi novamente vedada por motivos igualmente populistas.

A multa atual, de ínfimos 02%, torna os condomínios em presas fáceis e eleitas pelos devedores quando estes se encontram compelidos a escolher qual dívida pagar e qual não deixar de pagar.

                                                            

Indagamos, Caro Leitor, se você atravessa momento financeiro turbulento e tem em sua mesa 03 boletos: um de IPTU, outro do Cartão de Crédito e outro do condomínio: QUAL DEIXARIA DE PAGAR?

Se a resposta for meramente financeira, CERTAMENTE VOCÊ OPTARÁ PELO CONDOMÍNIO.

Por que? A resposta é óbvia: PORQUE A SANÇÃO POR MORA (atraso) é simplesmente muito branda.

O cartão de crédito cobrará escorchantes juros em torno de 180% ao ano (ou mais); a Fazenda Municipal utilizará provavelmente a Selic como índice de correção (e a Selic em nosso país não costuma ser das mais baixas) e o condomínio, o que pode fazer? Cobrar seus "doisporcentinhos".

Em suma: o cartão de crédito dispõe de uma bazuca para matar um mosquito; a Fazenda utiliza uma espada samurai para parar uma criança; e o condomínio vai à guerra usando um estilingue.

                                

Essa situação foi gerada um por uma falha lamentável dos legisladores: utilizaram o percentual das multas previstos no Código de Defesa do Consumidor (02%), obra legislativa do final dos anos 80, portanto, anterior ao atual Código Civil.   

Os legisladores, confundindo alhos com bugalhos, mamão papaia com papão de mamaia e mergulhados em mar lodanoso de ignorância, entenderam que a relação condominial seria "meio parecido" com a consumerista.

Realmente votamos muito mal em nosso país: elegemos ladrões e ignorantes.

A relação condominial é uma relação cível e de per si, ou seja, todos condôminos são cotitulares e por isso estão em pé de igualdade, ALGO ABSOLUTAMENTE DIFERENTE das relações de consumo, onde há um consumidor HIPOSSUFICIENTE perante um FORNECEDOR econômica e tecnicamente preponderante.

Por conta desta falha legislativa, os condomínios hoje sofrem com percentuais alarmantes de inadimplência e não tenham dúvida: em efeito cascata, todo o custo Brasil de algum modo é penalizado.

Quando as assembleias gerais no início do ano preparam a estimativa do custo do condomínio para aquele ano vindouro, levam em conta a média histórica da inadimplência e com esta galopando aos píncaros, a boa cautela recomenda em muitas ocasiões elevar o valor das cotas a fim de cobrir o rombo ou rombos causados pelos inadimplentes.

                                    

Essa situação gera aperto orçamentário nos demais condôminos que seguem pontuais no pagamento das cotas e que em certos casos, repassarão a quem puderem o custo que estão tendo ou deixarão de consumir em certa medida para poderem suportar aquele ônus excedente.

Como as ações de cobrança são morosas (Judiciário abarrotado + sistema processual que premia o inadimplente), o condomínio passa anos ou até mais de uma década sem receber o que é devido e assim, ano após ano, prossegue repassando aquele valor descoberto aos demais, criando uma situação de pressão econômica e até discórdia social no seio condominial.

O que acaba gerando forte anseio entre os demais condôminos em PENALIZAR o inadimplente com outras sanções além das previstas em convenção e legislação para aqueles que estão em mora.

A lei define como punição cabível ao inadimplente: arcar com as custas processuais, honorários advocatícios (arts. 389 e 395 do CC), além da multa de 02% e correção monetária e também não poder votar ou ser votado na assembleias. Em certos casos, é possível aplicar multa excedente por descumprimento reiterado dos deveres condominiais, mas essa medida é ainda muito controvertida.

Isso nos leva a ideias que têm sido gestadas no afã de PUNIR EXEMPLARMENTE os devedores.

Um das mais recentes é IMPEDIR O USO DO SALÃO DE FESTAS por quem está inadimplente.

ESSA MEDIDA É LEGAL?

Em nosso prisma, o devedor não pode ser tolhido da utilização das áreas comuns como garagem, transitar pelos halls, escadarias, elevador etc. Mas e as áreas comuns que em certa medida são divisíveis na mensuração do custo? 

Eis aí uma zona cinzenta.

Recentemente, alguns Juízes de primeira instância em São Paulo, acolheram a tese de que as áreas comuns com custo mensurável de forma individual poderiam ter seu uso vedado aos devedores.

A imprensa noticiou o fato com certo estardalhaço, mas o fato é que o TRIBUNAL não manteve essa decisão.

Por isso, essa sanção é ainda altamente polêmica e os condomínios que definirem utilizá-la devem estar cientes dos riscos envolvidos em serem acionados judicialmente por condôminos que se sentirem lesados, haja vista que brandas ou não, as sanções aos inadimplentes estão explicitamente expressas no Código Civil em vigor e por enquanto, são essas que recomendamos (e apenas elas) aos devedores, além de claro, tornar a gestão / administração do condomínio o mais simbiótica possível com o jurídico para que tão loga ecloda um caso de inadimplência, este seja cobrado extrajudicialmente e posteriormente judicialmente, para se evitar que o valor do débito acabe engolfando o valor da unidade, tornando a dívida impagável.

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn    

COMO CONVIVER COM VIZINHOS BARULHENTOS? Dr. Alexandre Gossn responde...

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO

COMO CONVIVER COM VIZINHOS BARULHENTOS?


A pergunta que escolhemos hoje vem de um leitor que tem um vizinho que é baterista. De acordo com o amigo leitor, a convenção condominial do seu edifício não contém normas que estabeleçam proibições á produção de ruídos, tampouco estipula as penalidades aos que causam incômodos sonoros. Está desesperado e recorreu ao blog.


RESPOSTA:


Caros amigos: essa situação é muito comum. Vizinhos que tocam instrumentos musicais (e muitas vezes não ostentam o talento de um Mozart, Vivaldi ou Chopin), vizinhos que brigam noite e dia, crianças que abrem o berreiro, cães que latem incessantemente, gente que assiste tv como se fosse surda e até aquele condômino decide fazer reformas ou mudar os móveis de lugar em plena madrugada insone.


A vida em sociedade exige tolerância para a convivência em harmonia, afinal, cada ser humano é único e todo indivíduo tem seus hábitos, manias, estranhezas e até relógio biológico próprio.

Por isso, mais que as ferramentas jurídicas, precisamos antes do arsenal do bom senso.


Se colocar no lugar do outro é indispensável para se conviver em um condomínio: ou seja, se colocar no lugar de quem produz o ruído e também se colocar no lugar de quem tem que suportar o ruído.


É certo que viver é produzir ruído: a respiração tem ruído; os nossos órgãos internos produzem ruído; não existe vida completamente silenciosa. Por isso, não é certo atender aos reclamos de gente sobremaneira sensível, que não tolera um gritinho de gol durante a copa do mundo ou faz biquinho com o barulho do liquidificador depois das 22h.


A vida não pode ser encarada com tanta rigidez.


Mas há situações em que a produção de ruídos dentro da convivência condominial extrapola a lógica e o bom senso e pode se mostrar antissocial, ofensiva, ilícita e até imoral.


Em minha atuação profissional, já notei em consultas e assembleias muitos condôminos e síndicos atônitos sobre o que fazer em face dos condôminos corriqueiramente barulhentos por estudarem as respectivas convenções e regulamentos e constatarem que são omissas a respeito do tema.


Isso não é motivo para desespero, muito menos para deixar de punir o infrator.


O Código Civil dispõe de todas as ferramentas e mecanismos necessários para se coibir o vizinho que extrapola a produção comum de ruídos.


Primeiro, precisamos lembrar que o direito à propriedade se encontra limitado pela sua função social; logo não pode um condômino alegar que por seu o dono de sua unidade privativa, pode ele fazer  o que bem entende sem palmilhar o caminho do bom senso.

A propriedade, portanto, é um direito que deve ser exercido sem ser nocivo aos demais.


Segundo, temos no Código Civil a previsão de sanções aquele que abusa do seu direito de propriedade no campo do direito de vizinhança; logo, ninguém pode incomodar seu vizinho de modo acima do comum e ficar impune.


E por fim, temos que recordar que no próprio capítulo que trata dos condomínios edilícios (não é edifício e sim edilício mesmo) no Código Civil veda a utilização das áreas comuns ou privativas de forma a causar prejuízo à paz e sossego dos demais condôminos.


O direito ao sossego e à paz de um condômino constitui na obrigação dos demais condôminos em respeitar este direito e assim é reciprocamente entre todos os condôminos.


Não é preciso escrever isso em nenhum convenção ou regulamento, de modo que a produção exagerada e abusiva de ruídos PODE SER FACILMENTE COMPROVADA POR UM DECIBELIMETRO (aparelho que mede os ruídos), podendo ainda ser GRAVADA POR CELULARES, CÂMERAS e outros meios de provas e gerar a aplicação de MULTA imposta pelo condomínio sobre o infrator.

Caso o condômino barulhento prossiga em sua conduta abusiva, pode ser acionada judicialmente, quando o Juiz poderá fixar uma multa diária para cada dia de infração cometida, de modo que se persistir na prática ilícita e não pagar a multa imposta, o condômino pode inclusive ter sua propriedade penhorada (direitos reais) e levada a leilão eletrônico.


Viver em condomínio é coisa séria e o respeito ao próximo é o respeito a nós mesmos.

Esperamos ter contribuído e até o próximo post!

por Alexandre Gossn          

É OBRIGATÓRIO QUE O SÍNDICO SEJA CONDÔMINO? Dr. Alexandre Gossn responde...

PERGUNTA DO LEITOR: 

Dr. Alexandre Gossn, é obrigatório eleger um condômino para a função de síndico? 

RESPOSTA:

Depende. O Código Civil não faz essa exigência, de modo que em regra, qualquer pessoa natural (física) ou jurídica podem ser eleitos síndicos.

É importante ressaltar que existem exceções: explicamos; o Código Civil traz normas gerais (elementares) sobre os condomínios, porém, há espaço para a criação de normas específicas (que não violem as normas publicistas, também chamadas de cogentes), sendo que estas normas específicas surgem através das convenções.

Cada condomínio deve ter sua convenção (que deve ser registrada em Cartório e só tem valor perante terceiros levada a registro), e as convenções podem dispor de forma particular sobre a forma de se gerir aquele condomínio singularmente.

Ocorre que algumas convenções trazem a exigência de que os síndicos sejam condôminos: nestes casos, não é possível por exemplo contratar-se um síndico profissional (o que ao nosso ver é uma grande desvantagem).

Nestes casos, se um dia o condomínio decidir pela contratação de um síndico profissional, antes terá que convocar uma assembleia extraordinária e com aprovação por quórum qualificado, ALTERAR SUA CONVENÇÃO, revogando a norma que exige que o síndico seja condômino.

É importante recordar que um síndico profissional pode muito bem vir a calhar na gestão do seu prédio, porque este costuma estar equidistante nos conflitos e não raramente ostenta estudo e bons conhecimentos da matéria de gestão condominial.

Por fim, devemos recordar que condômino ou não, o síndico deve ser pessoa ilibada, seguidor dos preceitos ético-morais de nossa sociedade e não ter em hipótese alguma algum conflito de interesses com o condomínio (por ex.: estar litigando em Juízo com o condomínio). Constatado esse conflito de interesses em assembleia, poderá qualquer condômino IMPUGNAR A CANDIDATURA do candidato, expondo seus motivos e provas, e o presidente do ato assemblear poderá acolher ou não essa impugnação.

Esperamos ter contribuído para esclarecer o tema.

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn   

PROTESTO CAMBIAL DOS INADIMPLENTES NO CONDOMÍNIO: PODE CUMULAR COM AÇÃO JUDICIAL? Dr. Alexandre Gossn responde...

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

PROTESTO CAMBIAL DOS INADIMPLENTES;

Prezados amigos e leitores; uma dúvida recorrente entre condôminos, síndicos e gestores condominiais é a de que se um devedor é protestado como permite a legislação estadual em vigor, pode o condomínio concomitantemente ajuizar ação de cobrança.

PODE?

Resposta:

Sim, sem dúvida que pode. O protesto cambial das cotas devidas é perfeitamente conciliável com o ajuizamento de ação de cobrança de cotas inadimplidas.

É preciso se ter em mente que o PROTESTO tem natureza de sanção administrativa e por conta disso, ele realmente TORNA PÚBLICA A INADIMPLÊNCIA do devedor, porém, não tem força coercitiva para compelir o devedor a quitar a obrigação pendente.

O que isso significa? Significa, caros amigos e leitores, que o devedor protestado se não for acionado, jamais sofrerá constrições legais como penhora de ativos bancários ou de bens imóveis, em especial, do próprio imóvel gerador do débito.

Em outras palavras, o simples protesto jamais terá força para levar o imóvel gerador do débito, por exemplo, a um LEILÃO ELETRÔNICO, que com o produto da arrematação do bem leiloado pode garantir ao credor o pagamento da obrigação descumprida.

Por isso, o ideal é o condomínio credor cumular ambas medidas: protesto cambial + ação judicial de cobrança das cotas, para assim, cercar o devedor com as medidas restritivas e coercitivas, facilitando o recebimento dos valores devidos (e sempre se recordando que o protesto é uma medida a ser feita com grande parcimônia afinal a inclusão indevida de uma simples cota pode gerar direito à reparação de danos morais e materiais).

Esperamos ter contribuído.

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn

DÚVIDAS SOBRE HORAS EXTRAS - DECIFRANDO O CONDOMÍNIO - DRS. THIAGO MONTEIRO & ALEXANDRE GOSSN respondem...

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO!

Post da Semana!

DÚVIDA TRABALHISTA - supressão de horas extras

No post de hoje, o Dr. Thiago Monteiro, advogado especializado em Direito do Trabalho, responde à dúvida referente a como interromper o pagamento de horas extras pagas há muitos anos a determinado funcionário.

Vejam a pergunta do leitor:

PERGUNTA: O Condomínio possui funcionários que recebem horas extras habituais há alguns anos, porém não tem mais condições em mantê-las. É possível parar com estas horas extras? Como deve proceder o condomínio para cessar as horas extras? Qual o período que o condômino deve pagar para estes funcionários? Qual o amparo legal para o condomínio?

RESPOSTA do DR. THIAGO MONTEIRO:

Sim, isto é chamado de supressão de horas extras. Como fazê-lo atendendo as normas do Direito Trabalhista Condominial do Guarujá? Da maneira prevista na Cláusula 24ª da Convenção Coletiva vigente, e o enunciado 291 do TST, Órgão Judiciário máximo no Brasil no âmbito do Direito do Trabalho. Primeiro, se deve comunicar o funcionário por escrito quanto ao fato, informando ainda sua nova jornada de trabalho. 

Em seguida, o Condomínio deverá pagar, à vista, até o dia do pagamento do salário do mês seguinte a comunicação acima referida, uma indenização que será calculada da seguinte maneira: o valor de um mês das horas suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a 6 (seis) meses de prestação de serviço acima da jornada normal. 

O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 (doze) meses, multiplicada pelo valor da hora extra do dia da supressão. (Observação: não é correto neste caso, o entendimento de que somente se devem indenizar os últimos cinco anos trabalhados com horas extras habituais. Todos os anos deverão entrar na conta da indenização) e não somente os último cinco anos.

A equipe MONTEIRO GOSSN - Advogados e o Blog DECIFRANDO O CONDOMÍNIO esperam ter contribuído!

Um abraço e até o próximo post!

por Alexandre Gossn

Existe usucapião em área comum de condomínio? Dr. Alexandre Gossn responde...

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:


Existe usucapião em áreas comuns em um condomínio?


Muitos condôminos, em especial os titulares de coberturas com áreas de terraço privativo, costumam entender que ao se apossarem de área comum contígua ao seu terraço privativo por muitos anos de forma mansa e pacífica, poderão em algum momento no porvir, alegar a ocorrência de prescrição.


Nada mais equivocado.


Não existe usucapião de áreas comuns (assim como não existe usucapião de áreas públicas)., de modo que mesmo que o titular se aposse da área por um século, esta área jamais será sua sem a devida aprovação assemblear (frise-se, por unanimidade já que implicaria em alteração das áreas e frações ideais, o que é uma decisão toca a todos os condôminos).


Isso não significa que não possa o condomínio mediante decisão assemblear ceder em comodato e a título precário a utilização de determinada área comum com ou sem uma prestação correlata pelo condômino comodatário.


Mas é importante que fique claro ao condômino que a assembleia poderá revogar tal cessão a qualquer tempo e ele terá que devolver a área ao condomínio com as manutenções devidamente feitas e em estado original (não pode modificar a área).

 É muito comum titulares de coberturas se apossarem de áreas comuns contíguas aos seus terraços privativos e entenderem que podem pleitear usucapião, mas esse pleito é ilícito e não será acolhido na Justiça. As áreas comuns não são usucapíveis.


Graças à rebeldia de alguns condôminos comodatários, muitos condomínios comodantes são obrigados a ajuizar ações possessórias para reaver a área, além de cobrar danos causados e obrigações de fazer em desfazer as alterações eventualmente feitas pelo condômino comodatário.



Vale também recordar que nem sempre a cessão em comodato de uma área ao comodatário é bom negócio ao condomínio, porque dependendo da forma como o condômino utilizar a área, podem ocorrer prejuízos lastimáveis ao condomínio e inclusive sinistros que poderão deixar de ser cobertos pela seguradora do edifício se ocorrer omissão do condomínio diante de conduta de agravamento do risco ou até mesmo de culpa exclusiva do segurado.


Um super abraço a todos e até o próximo post!


por Alexandre Gossn  
     

CONVENÇÃO X REGULAMENTO: qual é o quórum para se alterar o regulamento ou regimento de um condomínio?

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

CONVENÇÃO X REGULAMENTO: qual é o quórum para se alterar o regulamento ou regimento de um condomínio?


Amigos, essa questão já deve ter vindo ao nosso corpo jurídico dezenas de vezes e sempre é renovada por clientes ou parceiros profissionais.

O fato é que não existe uma resposta automática.

Muitos regulamentos são aprovados junto com a convenção condominial, inclusive na mesma assembleia especialmente convocada para tal e utilizando o mesmo quórum (02/03 das frações ideais).

Nesses casos, em que o regulamento fora aprovado em conjunto com a convenção e constitui verdadeiro adendo desta, entende-se quase sempre que sua alteração não poderá prescindir do quórum utilizado para aprová-lo, ou seja, os 02/03 mencionados.

Porém, nos casos onde a convenção e o próprio forem omissos e quando a constituição destes ocorrer em assembleia distinta da onde ocorreu a aprovação da convenção, costuma-se entender que basta a maioria simples, tanto para criar e aprovar o regulamento, bem como para alterá-lo.

Um grande abraço e até a próxima!

por Alexandre Gossn  

INCÊNDIO NO CONDOMÍNIO: afinal, de quem é a responsabilidade?

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO:

INCÊNDIO NO CONDOMÍNIO: afinal, de quem é a responsabilidade?

Essa é uma interessante questão que pode ter diversas causas, responsáveis e reflexos no condomínio.

Quando uma unidade é consumida pelo fogo pode espalhar as chamas pelo resto do prédio, atingindo outras unidades privativas além das áreas comuns, podendo dependendo do caso até mesmo causar a destruição total do edifício.

Nesses casos, para se indenizar as vítimas e prejudicados, é preciso se examinar a causa do incêndio: se a causa é decorrente da utilização indevida da unidade privativa onde o fogo se iniciou, naturalmente o titular desta terá que indenizar os prejudicados.

O fogo pode ter se iniciado por má utilização de eletrodomésticos, por má conservação das instalações elétricas e até mesmo como já acompanhamos em nossa vivência profissional, por atitude criminosa ou ainda suicídio.

Em todas estas situações, será o responsável em indenizar os prejudicados o titular da unidade privativa geradora do sinistro.

Mas há alguns poréns: e o condomínio?

O condomínio e mesmo o síndico podem responder civilmente (o síndico até criminalmente também), caso reste comprovado que agiram de forma OMISSA, ou seja, se mesmo cientes de informações sobre alguns riscos concretos, nada fizeram para debelar ou eliminar estes riscos.

Quando o condomínio e o síndico agem de forma omissa, eles AGRAVAM O RISCO, e o agravamento do risco pode ser fator excludente de responsabilidade civil a ser alegado pelas seguradoras do edifício, que nesse caso, podem reduzir a indenização a ser paga de forma equitativa ou até se negarem a pagar qualquer valor a título de indenização.

Por isso, síndicos e condôminos: muita atenção em todos os fatores que podem causar incêndios ou aumentar exponencialmente o risco de um surgir. Devemos recordar que a maioria dos edifícios da baixada santista estão ficando antigos e assim, merecem exames criteriosos em toda parte elétrica, de gás e também de hidrantes e sistema de combate aos incêndios.

Um abraço e até à próxima semana.

por Alexandre Gossn

A casa do zelador deve ser devolvida?

A CASA DA ZELADORIA;

Interessante questão chegou ao nosso escritório na semana passada: um zelador teve seu contrato de trabalho suspenso por doença, porém insistiu em permanecer residindo gratuitamente no espaço do condomínio reservado à zeladoria, mesmo contra a vontade do condomínio.

O que se indagou pelo nosso cliente condomínio foi: SERIA POSSÍVEL REAVER A ÁREA QUE PELA CONVENÇÃO FOI PREVISTA COMO CASA DO ZELADOR?

O Dr. Thiago Monteiro, advogado especializado em direito do trabalho respondeu e transcrevemos literalmente:

"Em nosso entendimento, nas hipóteses de suspensão do contrato por tempo razoável, é correto que o Zelador se ausente da moradia, para que ela abrigue outro Zelador, pois esta moradia tem a natureza de servir à prestação do trabalho. Se este trabalho está suspenso, também ficaria suspensa a utilização da moradia.

Este entendimento se revela válido quando temos uma suspensão do contrato de trabalho,por exemplo, devido à aposentadoria por invalidez temporária, onde há, com certeza, um longo tempo de inatividade sem trabalho, por parte do empregado.

Por estes fundamentos, é possível e plausível ao condomínio, adotar a seguinte medida:

1) Notificar extrajudicialmente o empregado para sair em 30 dias.

2) Após, se necessário, ajuizar ação de reintegração de posse."

Como se observa pelo parecer do Dr. Monteiro, a casa da zeladoria é cedida em caráter precário, sendo mera detenção ou ainda que fosse por meio de comodato, é certo que se trata de comodato vinculado ao contrato de trabalho e como é princípio elementar de direito que o acessório segue o principal, a extinção ou suspensão do contrato de trabalho, evidentemente leva ao encerramento da cessão da moradia.

Um abraço a todos e até a próxima semana!

por Alexandre Gossn

Condomínios: trocando o piso do hall

DECIFRANDO O CONDOMÍNIO


QUAL É O QUÓRUM NECESSÁRIO PARA UMA ASSEMBLEIA APROVAR A TROCA DE PISO DO HALL DO CONDOMÍNIO?


Essa questão chegou recentemente em uma consulta ao nosso corpo jurídico. um dos condôminos discordou da escolha do piso que a maioria queria colocar no edifício e assim, como dizemos brincando, emburrado, informou que iria impugnar a deliberação assemblear porque esta deveria ter sido unânime.


No entendimento do condômino, talvez a alteração do piso equivalesse a uma alteração de fachada.


Pois bem: discordamos e com fundamento.

O piso não compõe via de regra o frontispício de um prédio e muito menos qualquer uma das faces que compõe a fração do padrão arquitetônico que costumamos alcunhar de FACHADA.


Assim, não se impõe que uma alteração de piso tenha que ser aprovada pela unanimidade dos condôminos tal qual ocorre nas alterações de fachada.


Desta sorte, para se substituir um piso por outro, o que se deve ter em mente é se a obra é em questão é essencialmente de manutenção ou objetiva mais que a conservação do patrimônio condominial, almeja o aformoseamento da edificação.


Se a obra for para conservação, o quórum é maioria simples; se todavia, a obra objetiva embelezar o edifício de forma mais evidente que o projeto original, então temos que se trata da introdução de benfeitoria voluptuária e como tal, deve ser aprovada por 02/03 dos condôminos.


Há casos, é legítimo se dizer, em que verificamos a presença de figura híbrida: o condomínio realmente necessita substituir o piso, mas os condôminos aproveitam a ocasião para repaginar o edifício e torná-lo mais moderno, aconchegante e até valorizado: se a discrepância de valores for muito elevada, temos que considerar que a aprovação deverá ser por ao menos 02/03, porque o condomínio não era obrigado a eleger o piso mais caro.


Abraços a todos.

por Alexandre Gossn

INFILTRAÇÕES EM CONDOMÍNIOS: QUEM AFINAL É O RESPONSÁVEL?

INFILTRAÇÕES EM CONDOMÍNIOS:


QUEM AFINAL É O RESPONSÁVEL?


Quem afinal, responde pelas infiltrações em condomínios prediais?

Depende.

Quando a causa decorre de falhas no sistema de impermeabilização ou tubulação instalados em áreas comuns, a responsabilidade é do condomínio como ente comunheiro.

Todavia, nos casos em que as falhas são constatadas em áreas privativas, o responsável é o titular da unidade específica.

Podem, contudo, existirem casos onde se observa a chamada CONCAUSA, ou seja, existem duas causas distintas que confluem conjuntamente para os danos sofridos pela vítima das infiltrações.

Nesse caso, a responsabilidade pode ser tanto do condomínio como de uma unidade privativa e cada um deve atuar de modo a eliminar a causa para que cessem os danos.

Vale dizer que não adianta o causador dos danos apenas adotar medida paliativas como pintar o apartamento da vítima, sem efetivamente ELIMINAR a causa dos danos: o que se combate primeiro é a CAUSA, para só depois se tratar os EFEITOS.

A recomendação é que a vítima sempre contrate um engenheiro de confiança e este produza um parecer técnico atestando a CAUSA e os DANOS e de posse deste parecer, notifique os responsáveis para que estes eliminem as causas e os efeitos sofridos.

Se a notificação extrajudicial não resolver, a vítima pode se socorrer do Judiciário, adotando as medidas cabíveis, como ação de OBRIGAÇÃO DE FAZER cumulada com PERDAS E DANOS.

Espero ter ajudado.

abraços!

por Alexandre Gossn - DECIFRANDO O CONDOMÍNIO