parte I - ALTERAÇÕES DE FACHADA: afinal, quando ocorrem, quando são permitidas e por que existe tanta celeuma em torno deste tema? Dr. Alexandre Gossn aborda assunto polêmico.

ALTERAÇÕES DE FACHADA - (parte I)

Há muitos anos temos o interesse em abordar este tema, mas na correria do dia à dia, ele foi ficando para depois porque nosso intuito sempre foi escrever sobre o assunto em 4 volumes.

E não tem como ser diferente: o assunto é espinhoso e multidisciplinar, afinal envolve as normas jurídicas, as normas de engenharia, as normas técnicas da ABNT, as normas arquitetônicas e de urbanismo e claro, aspectos culturais e subjetivos de microuniversos que são os bairros e dentro destes os condomínios.

Primeiramente, devemos revelar que a chamada INALTERABILIDADE DA FACHADA é um princípio de nosso ordenamento jurídico, princípio este que como todo princeps, visa à proteção de determinado bem jurídico, que no caso dos condomínios se refere ao padrão arquitetônico do edifício que deve ser mantido dentro de sua originalidade e, sobretudo, homogeneidade.

Fachada bastante peculiar, porém íntegra e homogênea. 

Qual é o motivo de ser importante manter um prédio esteticamente homogêneo?

Temos alguns, mas os dois primordiais são SEGURANÇA e MANUTENÇÃO DO VALOR ECONÔMICO dos bens imóveis.

Por segurança podemos dizer que ao manter uma edificação homogênea é muito mais fácil você observar irregularidades, trincas, falhas, infiltrações, descolamentos entre outras patologias construtivas. A identificação precoce destas patologias ou vícios permite o tratamento correto e eficaz, beneficiando todos condôminos.

Por manutenção do valor econômico, entende-se que a ser manter o prédio como uma UNIDADE ESTÉTICA, conserva-se uma vista mais agradável do exterior do edifício e uma coerência de princípios e valores atinentes à beleza.

O ser humano busca e sempre buscará o belo e a arte nasce justamente da necessidade de adornar o que é útil, tornando-o útil e belo dentro do possível.

A violência à beleza tende a desvalorizar os bens, como imóveis, veículos e outros utensílios que a espécie humana valoriza e necessita.

Dentro desta escala de valores, logo se percebe que a INALTERABILIDADE DE FACHADA é um dos princípios mais importantes à vida condominial e sem dúvida norteia de forma marcante e indelével muitos atos do síndico, conselho e entidades que contribuem com o condomínio, como empresas de engenharia e arquitetura.

Mas é preciso saber que como ocorre em todo o nosso ordenamento jurídico, NÃO HÁ PRINCÍPIO QUE SEJA ABSOLUTO.

Todas as normas jurídicas são valoradas e aplicadas consoante eclodem conflitos na defesa de bens jurídicos colidentes: exemplo; FIXAR TELAS DE PROTEÇÃO NAS JANELAS E SACADAS NÃO SERIA UMA ALTERAÇÃO DE FACHADA?

As telas se tornam cada vez mais comuns.

Sim. Certeza que não só seria como é.

Mas e por que o Judiciário tolera a fixação de telas de proteção que INDUBITAVELMENTE ALTERAM AS FACHADAS?

As telas de proteção são toleradas pelo ordenamento. Não significa que não representem alteração de fachada. Na verdade, representam ostensiva alteração mas uma alteração que não é tratada como ilícita porque deriva da necessidade e vontade de proteger algum bem jurídico mais valioso, tal qual a integridade física de crianças e animais.

Porque no conflito de princípios entre a SEGURANÇA de crianças, animais e incapazes versus a ESTÉTICA predial, o segundo cede lugar ao primeiro.

Como expusemos acima, não há na legislação nenhum princípio absoluto.

Chegado neste ponto, surgem os fechamentos de SACADAS ou VARANDAS como tópico que causa grande alvoroço no mundo condominial e é sem sombra de dúvida um dos assuntos mais discutidos no Judiciário.

Fachada com fechamentos variados. O condomínio deve tolerar que cada condômino feche sua varanda como mais lhe aprouver?  

Afinal, o fechamento de VARANDAS ou SACADAS é legítimo? Constitui ALTERAÇÃO DE FACHADA?

Antes de adentrar neste tópico específico, é preciso esclarecer que a fachada não é somente o frontispício do edifício como alguns erroneamente apregoam.

Todas as faces do edifício são consideradas fachada e qualquer alteração nestas pode ser objeto de análise à luz da inalterabilidade.

Continuaremos a partir deste ponto na parte II deste post.

Um abraço e até mais.

por Alexandre Gossn

CORONEL JOÃO LEONARDO MELE - uma autoridade no Direito Ambiental pátrio.

CORONEL JOÃO LEONARDO MELE - uma autoridade 

no Direito Ambiental pátrio.

Uma das maiores satisfações que nosso corpo jurídico teve nestes 12 anos de existência foi trabalhar ao lado de grandes figuras profissionais e humanas. Estar ao lado de cidadãos que fazem a diferença e aprender com eles não só a ciência jurídica mas também poder se espelhar na retidão moral e na intransigência com valores éticos.

A satisfação fica ainda maior se além de poder aprender ao lado destas pessoas, podemos servi-las como ocorreu recentemente, em que atuamos em prol desta figura boníssima e pessoa de diplomacia ímpar.

Maior orgulho ainda temos em poder atuar a um homem que dedicou sua vida a servir, e nas fileiras militares, honrou sua família e a sua pátria. E para concluir essa feliz odisseia de tantas lições inesquecíveis, fomos presenteados com uma obra que senão é a definitiva, é porque a que será está a caminho.

Coronel João Leonardo Mele é mais que um honrado militar que serviu ao estado no comando da segurança ambiental do estado de SP: ele é uma das maiores autoridades morais e intelectuais sobre o direito ambiental em nosso país.

São da lavra dele alguns dos mais respeitados laudos periciais judiciais e também estudos sobre o meio ambiente utilizados também por empresas de grande porte, além do Poder Público.

Quando imensas dúvidas se erguem como colunas inescaláveis, é a estudiosos como o Coronel Mele que os operadores do Direito se dirigem e se socorrem.

Seu verbo forma a opinião de alguns dos mais competentes advogados e também dos mais dedicados Magistrados.

Essa obra e seu respectivo autógrafo serão guardados para sempre com inestimável carinho e recordação do dia em que MONTEIRO GOSSN - Advogados pôde servir a alguém que nos serviu, serve e servirá com majestosa maestria, sem jamais perder um singular traço de nobre humildade.

por Alexandre Gossn

Quem é o responsável por reparos no parapeito da sacada? Condomínio ou condômino? Dr. Alexandre Gossn responde...

MONTEIRO GOSSN - Advogados & Blog Decifrando o Condomínio noticiam:

Quem é o responsável por reparos no parapeito da sacada?

- condômino titular da unidade privativa?

Ou

- Condomínio por ser o local parte da fachada?

Resposta : existem controvérsias mas de modo geral comungamos o entendimento de que os condôminos são os responsáveis pelo custeio destes reparos.

Motivo: sim, se trata de área comum (fachada) porém de uso exclusivo, na medida que só o titular daquela unidade privativa detém acesso ao local.

O código civil é muito explícito nesse ponto ao prelecionar que os condôminos que se servem de áreas comuns de uso exclusivo estão onerados com a responsabilidade pela manutenção da área, além da obrigação em a manter no estado original.

Devemos recordar que há quem advogue tese discrepante, lançando a responsabilidade por essa manutenção ao condomínio por se tratar o espaço mencionado de área comum.

Penso que essa segunda corrente não é absurda mas está equivocada.

Um abraço e até o próximo post.

por Alexandre Gossn