Estimados leitores: ao invés de usar nosso clássico modelo de pergunta e resposta, usaremos neste post um breve relato acerca das vantagens e desvantagens das contas pool na gestão de condomínios.
E convenhamos: como advogado na área condominial, posso dizer que minha experiência quanto ao uso da conta pool já se germinou no início de minha carreira.
Isto porque logo em meus primeiros anos, atuei em um rumoroso caso na baixada santista onde uma conhecida administradora de condomínios foi à bancarrota, arrastando consigo funcionários, parceiros e condomínios, deixando na praça um rombo de mais de R$ 3 milhões de reais.
Só sob os cuidados do corpo jurídico do qual sou sócio, foram quase 40 condomínios, que além de lesados em apropriação de valores em conta (ativos), sofreram ao descobrir que tinham também um passivo descoberto, porquanto despesas ordinárias (água, energia elétrica, manutenção de elevadores entre outros) foram simplesmente inadimplidas pela administradora mencionada por falta de recursos (que haviam sido apropriados, desviados etc).
Até mesmo despesas previdenciárias como INSS foram inadimplidas, algumas inclusive mediante o desconto sobre os vencimentos do empregado, implicando a prática de crime de apropriação indébita, que obviamente poderia recair sobre o síndico.
Qual foi o fato em comum em todos os condomínios lesados desse caso exposto?
A conta pool.
Nesse ponto, acho fundamental esclarecer que já atuei em muitos outros casos em que administradoras e até síndicos lesaram condomínios que não utilizavam as contas pool.
Aliás, a culpa jamais pode ser atribuída às ferramentas humanas, mas sim aos humanos que as manuseiam.
O que seria especificamente a conta pool?
A conta pool é uma conta geralmente vinculada ao CNPJ da administradora, onde são alocados todos os recursos de todos ou muitos dos condomínios geridos por esse prestador de serviços.
Internamente, a administradora gera extratos com uma genuína "conta corrente interna", entre ela e os condomínios respectivos, individualizando as finanças de cada um.
As desvantagens são claras: a falta de domínio do síndico sobre tais recursos e o manuseio semiunilateral por parte do prestador de serviços.
Não se pode negar que o uso de conta pool cria certa opacidade na gestão da coisa condominial.
Mas nem só de desvantagens é feita administração condominial com uso de conta pool. Algumas vantagens são inegáveis: por exemplo, os condomínios que trabalham de forma deficitária ou próxima disso, não serão penalizados por eventual saldo devedor, na medida que seus recursos estarão alocados na conta pool e esta se bem administrada, dificilmente estará no vermelho.
Algumas administradoras sequer repassam os ônus decorrentes dessa saúde financeira deficitária e mesmo aquelas que repassam, só podem fazê-lo por meio de cobrança de juros relativos à relações civis - jamais os juros cobrados pelas instituições financeiras.
Além disso, como regra, porque se tratar de uma conta apenas (a pool ou mãe como também é chamada), e contar com número expressivo de recursos, estas contas costumam ter tratamento diferenciado pelos bancos, que oferecem taxas e tarifas menores.
Com os recursos alocados em conta pool, é possível também - inicialmente - proteger os ativos condominiais de penhoras, até que a administradora seja oficiada pelo Juízo da execução, quando este ordenará a entrega da coisa constrita judicialmente.
Ganha-se inegável tempo na proteção da coisa condominial em litígios onde o ente condominial seja o devedor ou executado.
Não podemos deixar de frisar: do mesmo modo que conhecemos administradoras que cerraram as portas arrastando consigo seus clientes para um grande caos financeiro e usavam conta pool, por outro lado, não há como se negar que existem administradoras que são baluartes de excelência e só trabalham com conta pool.
O importante é o síndico e o conselho atuarem sempre em proximidade com a equipe que gerencia o condomínio e exigirem a prestação de contas o mais detalhada possível, solicitando também certidões e documentos que comprovem a idoneidade e saúde financeira de quem administra o condomínio.
Para o bem de todos.
Até o próximo post.
Por Alexandre Gossn
